Германия для инвестиций в недвижимость

Германия является развитым государством Евросоюза, со сложившимся законодательством, соблюдающимся всеми жителями страны. При правильном выборе объекта инвестиций, недвижимость в немецких городах даже в кризис принесет прибыль.

Рынок недвижимости Германии

Бесспорно, Германия является привлекательной страной Еврозоны, которая отличается высоким уровнем жизни, стабильностью развитым высокотехнологичным производством и экономикой. В сравнении с прочими государствами Старого Света, именно Германия оказалась менее восприимчивой к кризису, так, к примеру, уровень безработицы в ней 8,2% (в Испании – 19%, Франции – 9,3%) и на данный момент наблюдается незначительный рост деловой активности.

Более того, ухоженные просторы полей и лесов, прекрасная природа Германии, ее живописные ландшафты и немыслимое количество старинных замков, прекрасных городов и произведений искусства просто поражают. Естественно здесь нет моря, однако имеется множество минеральных и горнолыжных курортов. При чем минеральные популярны в любое время года, отчего купленная тут недвижимость может даже больше принести, чем жилье на берегу моря.

Значительным преимуществом немецкого рынка недвижимости является низкий уровень мошенничества – объекты, все до единого, любые операции с ними, сведения об их владельцах заносятся в реестры собственности, чем вероятность недобросовестной продажи практически сводится к нулю.

Более того, в Германии имеется возможность страхования недвижимости от непредвиденных ситуаций.

Обзор немецкой недвижимости

Станислав Зингель, который является президентом агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock международного уровня, говорит, что в Германии рынок аренды сильно развит в связи с тем, что она является страной арендаторов (более половины жителей снимают недвижимость в Германии, а не покупают), да и постоянный приток туристов велик.

Игорь Индриксонс – директор департамента зарубежных инвестиций (компания IntermarkSavills) – объясняет причины отказа местных жителей от приобретения собственного жилья тем, что стоимость жилой недвижимости в 1990-х годах, когда в Германии сложилась ситуация, похожая на нынешнее положение дел в России, настолько возросла, что покупка квартир (и в ипотеку в том числе) стала крайне дорогим удовольствием в сравнение с их арендой. Тогда расчетливые жители Германии предпочли снимать апартаменты. На данный момент лишь 43% собственников жилых помещений в Германии проживают сами в своих квартирах, оставшиеся же сдают их в аренду, так как это выгодно и востребовано. Ввиду выбора немцев съемного жилья, стоимость недвижимости в Германии уже 18 лет практически не увеличивается.

До начала кризиса позволительно было говорить о незначительном подъеме порядка 5% в год, но это не очень существенный доход. На сегодня фактом, внушающим оптимизм, является то, что в Германия нет падения цен (в отличие от многих европейских государств), и в сегодняшней экономической ситуации это уже неплохо. Вместе с тем продать жилую недвижимость выгодно в ближайшее время будет не легко, исключением могут быть лишь квартиры в небольших населенных пунктах, которые разрастаются близ новых градообразующих предприятий. Покуда производство наращивает мощности, нанимая для этого новых работников, такие городки расширяются, квартиры приобретаются и на них растут цены, но продолжается все это недолго. По мнению Игоря Индриксонса и коммерческая недвижимость (офисные помещения, склады и т.д.) может принести существенный доход от перепродажи на сегодняшний день, но такая недвижимость требует более крупных вложений (от 10-20 миллионов евро).

Сдача недвижимости в наем

Собственники жилой недвижимости в Германии от сдачи ее в аренду могут получать хорошую прибыль.

Доходность аренды, по оценкам специалистов, составляет 7% от цены квартиры в год (в среднем по стране). Этот показатель колеблется в пределах 5-10% (в некоторых случаях доходит и до 15%) в зависимости от характеристик жилья и его местоположения.

Стало быть, активным инвесторам, которые склонны к риску, вряд ли подойдет здешняя жилая недвижимость. Но, со слов генерального директора «Миэль-DPM» в лице Натальи Завалишиной, Германия была, остается и, всего скорее, будет страной консервативного инвестора. Посему приобретать здесь жилье на сегодняшний день имеет смысл лишь с прицелом на получение доходов от ее сдачи в аренду.

Аренда по-немецки

В Германии арендатор весьма защищен, процедура же сдачи жилья в найм продумана до мелочей. Перво-наперво, владелец застрахован от порчи имущества, поскольку при съеме жилья от арендатора получает залог, равный двум-трем размерам ежемесячных платежей за найм, и если владелец увидит при расторжении или завершении договора недостатки в квартире, то сможет удержать требующуюся на ремонт сумму из залога. Во-вторых, собственник не будет платить по долгам за электричество или за неизвестные международные разговоры нанимателя, поскольку в Германии при аренде жилья договоры с коммунальными и телефонными службами заключает арендатор, а не собственник, на его имя и приходят счета.

В-третьих, за соседскую порчу имущества собственник не отвечает (к примеру в случае затопления их арендатором), так как за это ответственность несет сам наниматель, который обязан застраховать свою ответственность относительно третьих лиц. Ну и, в-четвертых, от простоя квартиры владелец фактически защищен, так как, если наниматель решит съехать, он должен поставить в известность собственника за три месяца (в противном случае он оставит часть залога или заплатит неустойку), а найти нового арендатора за это время не составит труда.

Что и где покупать в Германии?

В связи с тем, что доходы от сдачи жилья в аренду разнятся в зависимости от его характеристик и местонахождения, немаловажно правильно сделать выбор города и объекта инвестирования. Традиционно спрос на жилье, сдаваемое в аренду, высок на курортах, которые славятся минеральными водами (Бад-Райхенхаль, Бад-Киссинген, Баден-Баден и проч.) или горнолыжными трассами (Оберстдорф, Гармиш-Партенкирхен, Берхтесгаден и т.д.), в связи с этим недвижимость, купленная там, непременно принесет доход.

Станислав Зингель считает, что более всего инвестиционно привлекательным городом Восточной Германии является Берлин, в Западной же – Дюссельдорф и Мюнхен. А мнение Натальи Завалишиной сводится к тому, что любые крупные города подойдут для стабильных инвестиций – Баден-Баден, Берлин, Мюнхен и прочие. В Берлине лишь порядка 18% собственников жилья проживают в своих квартирах, большинство же горожан отдают предпочтение съемному жилью, вследствие чего в Германии у столичных владельцев недвижимости не возникает проблем с поиском при поиске арендаторов.

В деловых центрах, где сосредоточено много офисов крупных международных и немецких компаний (в Гамбурге, Мюнхене, Франкфурте) так же нетрудно сдать жилье в аренду. К ним можно и отнести Дюссельдорф, который является банковским и биржевым центром страны, немецким законодателем моды и ведущим городом в области технологий телекоммуникаций. В жилье в этих городах нуждаются не только местные жители, но и приезжие бизнесмены, и сотрудники международных корпораций.

Советы по приобретению обьектов недвижимости в Германии

Впрочем перспективы инвестиций в Германии в большей степени зависят от характеристик конкретного объекта, а не от региона. Игорь Индриксонс советует для получения доходов от аренды объектов в крупных городах приобретать апартаменты площадью не более 80 кв.метров и с двумя спальнями максимум. Квартиры в благоустроенных домах экном–классов и бизнес–классов востребованы больше. А Станислав Зингель добавляет, что покупать апартаменты желательно в домах постройки 90- годов и позднее. На такую недвижимость цены будут расти, а вот на дома 40-х годов постепенно снижаются.

Объекты, которые расположены в жилых районах и в 15-20 минутах езды от центральной части города сдаются в аренду быстрее. Обязательным является наличие в квартирах сантехники, ремонта, желательны гардеробная или встроенные шкафы в прихожей, техника и мебель на кухне, наличие мебели в комнатах не обязательно, так как многие арендаторы перевозят свои кровати, диваны, телевизоры, утварь с собой.

На курортах инвестиции в апартаменты с одной или двумя спальнями, полностью обставленные мебелью, бытовой техникой и с утварью более перспективны. И на горнолыжных курортах пользуются спросом апартаменты и домики на компанию из 4-6 человек (с двумя-тремя спальнями).

При покупки в Германии недвижимости, которая отвечает требованиям «социального жилья» (это, как правило, небольшая квартира в панельном доме на окраине города с одной или двумя спальнями), ее можно арендовать государству. Хотя из-за боязни социальной напряженности здесь не сильно стремятся к выселению всех малообеспеченных граждан, которые претендуют на «социальное жилье», на окраину в отдельные районы. Такие договора заключаются сроком на 10 лет с правом продления. Вместе с тем государство обязуется производить ремонт в «социальном жилье» за свой счет. Со слов Игоря Индриксонса, на аренде таких квартир ежегодно можно зарабатывать до 10% от их стоимости. Безусловно, доход будет выше в крупных промышленных городах (Берлине, Гамбурге, Франкфурте, Мюнхене, Дюссельдорфе и прочих), где малообеспеченных граждан больше.

Вопрос цены недвижки в Германии

german zamokОт местонахождения объекта, его характеристик зависит не только доход от него, но и его стоимость. Рассмотрим стоимость недвижимости в разных городах Германии.

Берлин

Квартиры в Берлине стоят на удивление недорого, здесь цены на недвижимое имущество ниже (как и во все Восточной Германии), чем в больших городах на западе страны и в столицах прочих государств Западной Европы. В особенности престижными районами в Берлине являются: фешенебельный и динамичный район Митте (исторический центр города); район Тиргатен – центральный, но одновременно и спокойный; Шарлоттенбург – западная часть города, ее центральный район; юго-запад с самыми обеспеченными гражданами – зеленые Целендорф и Вильмерсдорф; расположенный вокруг озера Вайсен-Зе на северо—востоке восточной части Берлина – ухоженный Вейсензее; север города – Панков – с проживающими в основном этническими немцами; на востоке Берлина новомодный Пренцлауэр-Берг.

Районами с перспективами можно считать центральный Фридрихсхайн и Темпельхоф на юге. Апартаменты площадью 40-60 кв.метров и с одной спальней в престижных районах центра Берлина можно приобрести за 140-150 тысяч евро, с двумя спальнями – за 170-200 тысяч евро. В благополучных спальных районах (например, в Темпельхофе и Шпандау) квартира с одной спальней обойдется примерно в 50 тысяч евро. Квартиры же в панельных домах и старых пятиэтажках неблагополучных районов с одной спальней (к примеру, на окраине востока Берлина в районе Хеллерсдорфе или на его севере в Веддинге) можно купить еще за меньшие деньги – от 20 тысяч евро. Но приобретать их стоит лишь для сдачи в найм государству.

Франкфурт-на-Майне

Во Франкфурте цены на недвижимость довольно-таки высоки. К примеру, квартира в престижном районе площадью в 60 кв.метров и с одной спальней стоит порядка 200 тысяч евро, а площадью 105 кв.метров и с двумя спальнями – минимум 300 тысяч евро. И даже однокомнатная бюджетная квартира (20-30 кв.метров), которая подходит для социального найма, стоит порядка 70-80 тысяч евро. Вдобавок, предложений на рынке не так много.

Мюнхен

Стоимость квартир в Мюнхене еще выше. Со слов Станислава Зингеля, в столице Баварии цены на недвижимость самые высокие во всей Германии. Он сообщает, что регион Баварии числится наиболее дорогим, и обусловлено это его туристической привлекательностью и красотой, более того строительство в предгорных районах обходится намного дороже.

Так квартира с одной спальней в центре города площадью 42 кв.метра стоит порядка 170-200 тысяч евро, в иных престижных районах, но отдаленных от центра (например таких, как Риим или Замдорф с большим выставочным комплексом), цена варьируется от 120 да 150 тысяч евро. Квартира (100 кв.метров) в Риим с двумя спальнями стоит 280-315 тысяч евро, в центральной части – 300-360 тысяч евро.

Баден-Баден

В Баден-Баден апартаменты сравнительно недороги, как и на прочих курортах Германии. Скажем, крошечные апартаменты в пригороде курорта площадью 20 кв.метров в отдельном комплексе можно приобрести всего за 11-15 тысяч евро, при чем их в дальнейшем можно сдавать отелю. Апартаменты с замечательным из окон видом на город площадью 60 кв.метров и с одной спальней возможно купить за 80-100 тысяч евро, квартиры площадью 90-100 кв.метров с двумя спальнями и с гаражом в трех километрах от центра – 200 тысяч евро.

В Германии, даже при небольшом бюджете, имеется возможность выбора перспективной в плане инвестиций недвижимости, притом судорожно следить за изменениями стоимости квадратного метра инвестору не придется, так как приносить доход будет аренда. Сей факт, бесспорно, делает Германию по сравнению с прочими странами Евросоюза очень привлекательной.

Leave a Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.